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"J'habite sur la commune de Herstal et j'aimerais savoir sur quoi ils se basent pour fixer le montant des cadastres. La maison que j'aimerais acquérir date de 1980 plus ou moins. Elle a deux façades et le prix de vente est de 160.000 euros. Elle est composée de deux chambres, un garage et un jardin. Quoi de plus normal ? Mais voilà, le montant du cadastre est de 1.400 euros par année. Ce montant correspondrait plus
au cadastre d'une villa. Je n'arrive pas à comprendre comment ils arrivent à demander un montant pareil pour une maison de ce type. Même si c'est à cause de sa situation géographique, elle n'a rien à envier aux autres...", s'insurge Louis-Philippe, ouvrier au CHU (Centre Hospitalier Universitaire) du Sart-Tilman, via notre bouton orange Alertez-nous.
Âgé de 42 ans, il déplore les différences observées entre maisons et estime qu'il s'agit là d'un frein à l'acquisition pour des candidats acheteurs. "Je ne comprends pas. C'est une maison qui pourrait être définie comme modeste. On n'est pas au centre de la commune, c'est une rue pentue, et même plutôt dangereuse car les voitures roulent vite, et le premier arrêt de bus est à au moins 300 mètres. Bref, le bâtiment en lui-même n'est pas luxueux et sa situation n'est pas privilégiée non plus. Et pourtant, avec un cadastre pareil, moi je ne peux pas l'acheter. Or, ma belle-soeur habite une maison neuve dans la même commune, mais située dans un quartier résidentiel, et elle paie moins cher."
Qu'est-ce que "le cadastre" ?
Le revenu cadastral (RC) n’est pas un véritable revenu. C'est une notion abstraite. Il représente le revenu annuel moyen net (théorique) d'une habitation à une époque déterminée. Autrement dit, c'est ce que l'habitation rapporterait à son propriétaire en loyers pendant un an. Ce montant est calculé par les experts du cadastre en fonction de la valeur locative du bien en tenant compte des loyers de biens semblables qui serviront de référence. Entrent donc en jeu les caractéristiques constructives, l'âge du bâtiment, le nombre de pièces habitables et l'équipement, mais aussi des critères d'environnement tels que la facilité d'accès, la situation du bien dans la commune ou s'il s'agit d'une maison entre pignons ou non.
Jusqu’à aujourd’hui, le moment de référence pour ce calcul est le 1er janvier 1975, date de référence utilisée lors de la dernière mise à jour qui a eu lieu en 1980.
La loi prévoit pourtant une mise à jour tous les 10 ans. Autrement dit, tous les bâtiments devraient être réévalués chaque décennie.
Comme cela n'a pas été fait, le revenu cadastral est indexé, depuis 1991, selon l'évolution de l'indice des prix. En 2018, il était de 1.7863. Et pour 2019, cet indice atteint 1,8230. Autrement dit, si votre RC était de 1.000 euros en 1975, votre RC indexé sera de 1.823 euros en 2019.
Les transformations d'un bien devraient également faire varier le revenu cadastral, comme, par exemple, lors de l'aménagement d'un grenier, l'installation d'une piscine, d'une deuxième toilette, d'une véranda ou une salle de bains supplémentaire.
Mais ces améliorations ne sont pas systématiquement signalées aux autorités communales, ce qui fait que de nombreux propriétaires donnent de la valeur à leur bien en passant sous le radar des taxations supplémentaires. A Bruxelles, c'est notamment le cas de maisons de maître transformées en appartements. En région rurale, les autorités ciblent plutôt les fermettes transformées en habitations ultra-modernes.
Comment calculer la taxe à payer sur base du RC ?
Ce revenu cadastral indexé sert de base au précompte immobilier, une taxe prélevée par la région dans laquelle vous habitez. Il diffère en fonction des régions: 1,25% du RC indexé à Bruxelles et en Wallonie, et 3,97% du RC indexé en Flandre.
Mais la taxe de base destinée à la région ne constitue qu'une petite partie du précompte immobilier que vous devez payer. En effet, les provinces, les agglomérations (pour Bruxelles) et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base de centimes additionnels. C'est ainsi que les communes gardent la plus grosse part du gâteau, parfois plus de 30 fois plus que la Région, notamment à Bruxelles. Le nombre de centimes additionnels qu'elles prélèvent peut varier rapidement. Ce sont les conseils communaux et provinciaux qui le déterminent chaque année.
Quelques exemples chiffrés
Prenons un cas concret: Monsieur X a un appartement à Schaerbeek (commune bruxelloise qui prélève le plus de centimes additionnels) dont le revenu cadastral était estimé en 1975 à 1.000 euros. En 2019, ce RC indexé sera de 1.000 € multiplié par 1,8230, soit 1.823€. Son précompte immobilier à payer sera calculé comme tel:
- 1.823€ X 1,25% = 22,78€ pour la Région
- Le précompte dû à l'agglomération sera de 1.823 X 12,3625% = 225,29 €
- Et le précompte dû à la commune sera de 1.823 X 42,38% = 772,58 €.
Au total, il devra donc s'acquitter d'une taxe de 1.020,65 euros. On voit que la commune empoche 33,9 fois la somme qui va à la Région, soit 42,38% du RC indexé.
A quelques kilomètres de là, à Auderghem, c'est l'inverse. Il s'agit de la commune qui applique le taux le plus bas de toute la région bruxelloise, soit 24,9%. Si monsieur X avait le même appartement dans cette commune, avec le même RC indexé, son précompte immobilier ne serait que de 702 euros au total, avec 450 euros pour la commune. La part pour la région et l'agglomération bruxelloises resteraient similaires. Et donc, monsieur X payerait près de 320 euros de moins chaque année si son appartement était situé à Auderghem plutôt qu'à Schaerbeek. Evidemment, plus la valeur de l'habitation augmente, plus cette différence sera importante.
Des taux élevés dans les communes riches ?
En région wallonne, les provinces sont un peu plus gourmandes qu'à Bruxelles, avec la province du Luxembourg en haut de l'affiche qui s'approprie 24,75% du RC indexé, contre 23,68% pour le Hainaut, 21,875% pour la province de Liège, 18,56% à Namur et seulement 14,375% pour le Brabant wallon.
On remarque ainsi que c'est la province la plus riche où le taux est le moins élevé. Parallèlement à cela, les habitations y sont en moyenne nettement plus chères, et ont donc un RC indexé nettement plus élevé.
Enfin, au sein même d'une province, on observe aussi des différences de taille. A Lasne, par exemple, la commune applique un taux très bas de 17,5%. A l'autre extrême, on retrouve Tubize qui applique un taux de 36,25%.
Ath commune la "plus gourmande" en Wallonie
Chez notre témoin Louis-Philippe, à Herstal, le taux appliqué par la commune est de 32,5%, ce qui est tout à fait dans la moyenne des communes wallonnes qui est exactement de 32,02%. A cela il faut ajouter 21,875% de son RC indexé pour la province de Liège et 1,25% pour la région wallonne.
> LE TARIF DE TOUTES LES COMMUNES WALLONNES
> LE TARIF DE TOUTES LES COMMUNES BRUXELLOISES
> LE TARIF DE TOUTES LES COMMUNES FLAMANDES
A ce propos, la commune wallonne championne toutes catégories est Ath, avec un taux de 40%, soit 32 fois plus que les 1,25% perçus par la région, auxquels il faut encore ajouter le 23,68% de la province du Hainaut. Bref, dans cette commune, votre précompte immobilier sera équivalent à 65% de votre RC indexé.
De gros écarts sur de courtes distances
Enfin, en Flandre, la taxe de base au profit de la région est plus élevée, soit 3,97%. Les provinces n'ont alors qu'entre 1,5 fois et 2 fois plus que la région, soit entre 5,5% et 8,5% du RC indexé. Et les communes entre 5 et 12 fois plus pour les plus gourmandes, comme Knokke ou Ostende qui sont les championnes côté flamand car elles s'approprient près de 50% du RC indexé. Investir à la mer peut donc vous coûter cher, d'autant que les prix d'achat y sont sensiblement élevés.
On le voit dans les exemples ci-dessus, votre précompte immobilier à payer sous forme de taxe peut donc varier assez fort d'une commune à l'autre, même si celles-ci sont parfois géographiquement très proches. Avec comme résultat des différences pouvant atteindre plusieurs centaines d'euros... chaque année.
Tous les niveaux de pouvoir impliqués
Comme démontré dans les exemples chiffrés ci-dessus, tous les niveaux de pouvoir sont mêlés dans ces calculs. Le fédéral établit la valeur cadastrale de votre bien, qui est à la base de tout. La région perçoit la taxe, en garde une petite part, et la redistribue en grande partie aux provinces et communes qui appliquent toutes des taux différents. Le rôle de la commune est aussi de communiquer à l’administration fédérale les transformations qui ont lieu sur les bâtiments et sur les terrains de son entité. Cette obligation de communication date de 1877. La commune a de plus intérêt à communiquer ces informations car, comme indiqué plus haut, une grande partie du précompte immobilier lui revient.
Quels sont les moyens pour contrôler ?
Les agents de l'administration fédérale ont différents moyens de contrôle pour "corriger" le revenu cadastral d’un bien et détecter les modifications qui n'ont pas été communiquées aux communes:
- Contrôle de différentes bases de données
- Photos aériennes
- Contrôles sur place
Certaines communes ont aussi engagé des indicateurs-experts. Ces indicateurs-experts ont pour mission de communiquer les modifications effectuées sur les bâtiments et terrains dans leur entité. Le rôle de l’indicateur-expert a été défini par un arrêté de 1979. Il doit soutenir l’administration fédérale dans la détermination des revenus cadastraux. Comme celles-ci n’ont pas toujours les moyens d’avoir ce type d’expert, des experts provinciaux sont mis à disposition des communes pour les épauler.
Bref, comme pour la taxation, les différents niveaux de pouvoir du pays veillent à détecter les "erreurs" du registre cadastral, et à corriger si nécessaire.
Le RC indexé aussi dans votre déclaration fiscale
Attention, niveau taxation de vos biens, ce n'est pas tout. Enfin pas pour tout le monde. En effet, votre revenu cadastral (indexé) doit aussi être repris dans votre déclaration d'impôts. Si vous ne possédez qu'un bien, ce n'est qu'un renseignement. Cela n'impactera donc pas vos impôts à payer. Par contre, si vous possédez plusieurs biens, les revenus cadastraux des biens que vous n'habitez pas seront aussi soumis à l'impôt des personnes physiques. "Il n'y a que celui dans lequel vous êtes domicilié qui ne sera pas soumis à l'IPP", précise Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances.
Des réductions possibles
Pour en finir, notons encore que des réductions du précompte immobilier sont possibles dans les trois régions du pays. Elles sont accordées dans certains cas pour les habitations "modestes", pour les familles qui ont au moins deux enfants à charge et/ou une personne handicapée, pour les invalides de guerre ou en cas d'inoccupation ou d'improductivité du bien.
"Avec ma compagne, nous avons deux enfants à charge. Donc on pourrait bénéficier d'une réduction. Mais cela fait quand-même encore beaucoup d'argent. Alors je sais qu'il faut financer nos communes. Le problème n'est pas là. Mais ici je trouve que le montant à payer est incohérent et cela freine l'accès à la propriété. J'ai 42 ans, et je n'ai toujours rien à laisser à mes enfants", conclut Louis-Philippe.
